萬(wàn)科與小米合作建房或被叫停 房企自持住宅難題待解

來(lái)源:網(wǎng)絡(luò) 時(shí)間:2017-05-02 17:08:45

萬(wàn)科與小米合作建房或被叫停 房企自持住宅難題待解

近期,有小米員工透露,萬(wàn)科利用永豐地塊和小米合作建房一事,因?yàn)楸O(jiān)管等方面的原因限制已經(jīng)擱置。

此前,經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到,萬(wàn)科永豐自持地塊項(xiàng)目,小米公司內(nèi)部已經(jīng)全員自愿認(rèn)購(gòu)登記。

隨后的4月14日,北京市住建委和規(guī)土委發(fā)文要求開(kāi)發(fā)商自持商品住房持有年限與土地出讓年限一致、最長(zhǎng)租期不得超過(guò)10年、不得以租代售。

對(duì)此,小米官方稱,并沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)雙方合作建房相關(guān)事宜,也不存在被叫停說(shuō)法。北京萬(wàn)科方面也否認(rèn)雙方存在合作建房事宜,僅表示獲得永豐地塊后,萬(wàn)科曾向包括小米在內(nèi)的多家高新技術(shù)企業(yè)進(jìn)行調(diào)研,調(diào)研期間,北京萬(wàn)科根據(jù)永豐地塊土地價(jià)格、建安成本和相關(guān)稅費(fèi)測(cè)算后,獲得每平方米5.5萬(wàn)元最低成本價(jià),雙方合作建房系小米部分員工誤讀。

在官方要求下,萬(wàn)科和小米合作建房原有模式已無(wú)可能。北京萬(wàn)科方面進(jìn)一步表示,永豐自持地塊未來(lái)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式,目前仍處于內(nèi)部規(guī)劃、討論階段,近期也沒(méi)有就相關(guān)方面內(nèi)容進(jìn)一步對(duì)外披露的計(jì)劃?!叭f(wàn)科會(huì)嚴(yán)格遵循北京市政府相關(guān)部門對(duì)企業(yè)自持商品住房相關(guān)要求”。

其實(shí),不僅是萬(wàn)科,包括中糧、保利、首開(kāi)、龍湖等開(kāi)發(fā)商也在近期通過(guò)招拍掛獲得自持比例不等的土地;不僅是北京,包括上海和杭州等地也對(duì)開(kāi)發(fā)商自持商品租房作出“不得銷售或轉(zhuǎn)讓、全部對(duì)外租賃”等要求。

獲得自持地塊的開(kāi)發(fā)商拿地、建安等成本如何收回?租金是否能否覆蓋成本?自持項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)模式等問(wèn)題值得關(guān)注。

持有的尷尬

從2016年底至今,北京累計(jì)出讓8個(gè)自持地塊,這些自持地塊未來(lái)如何運(yùn)營(yíng),部分開(kāi)發(fā)商表示目前仍沒(méi)有可對(duì)外公開(kāi)的商業(yè)模式和操作路徑?!皼](méi)有出路?!睂?duì)北京8個(gè)自持地塊,中原地產(chǎn)北京市場(chǎng)總監(jiān)張大偉給出了這樣的答案,“自持地塊出來(lái)后,我們也和包括開(kāi)發(fā)商、融資機(jī)構(gòu)、政府部門和市場(chǎng)方面做了溝通,從目前來(lái)看,這些自持地塊基本沒(méi)有出路?!?/p>

首先,目前國(guó)內(nèi)租金收益率太低,不能覆蓋資金成本,開(kāi)發(fā)商難以收回成本,“現(xiàn)在租金收益率1%-2%,最高也就3%,遠(yuǎn)低于融資成本,無(wú)論怎么測(cè)算都是賠錢的?!睆埓髠ケ硎?,除非租金暴漲,“從現(xiàn)在來(lái)看,基本沒(méi)有可能”。

其次,由于企業(yè)自持商品住房要求開(kāi)發(fā)商持有年限與土地出讓年限一致,不能轉(zhuǎn)讓,一定程度也限制了間接變現(xiàn)的渠道,比如開(kāi)發(fā)商以自持項(xiàng)目抵押融資進(jìn)行投資實(shí)現(xiàn)收支平衡,“這個(gè)渠道也行不通,因?yàn)椴荒苻D(zhuǎn)讓限制了流通,銀行也只能以租金收益評(píng)估,而不能以物業(yè)交易價(jià)評(píng)估?!睆埓髠ト缡钦J(rèn)為。

通常情況下,持有型物業(yè)還可以通過(guò)資產(chǎn)證券化方式變現(xiàn),上海百瑞資產(chǎn)董事長(zhǎng)張?jiān)普J(rèn)為,近年房?jī)r(jià)不斷上漲的過(guò)程中,造成房?jī)r(jià)和土地價(jià)格過(guò)高,使得租金收益率較低,開(kāi)發(fā)商自持商品住房資產(chǎn)證券化通道被堵,所以“自持商品住房基本是死路一條”。

高和資本執(zhí)行合伙人周以升表示,與商業(yè)地產(chǎn)相比,商品住宅租金收益較低,僅靠租金顯然難以覆蓋成本,“像北京租金收益率是1.88%,上海是1.9%,我們做商業(yè)地產(chǎn)證券化最低成本是3.3%,這也覆蓋不了,更何況住宅也不可能做到3.3%?!?/p>

在周以升看來(lái),從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看,租金在現(xiàn)有基礎(chǔ)上再上漲兩倍到三倍的情況下,自持商品住房才能基本達(dá)到資產(chǎn)證券化成本線,“這個(gè)短期內(nèi)基本沒(méi)有可能,在租金不能達(dá)到要求情況下,是不是通過(guò)房?jī)r(jià)下跌來(lái)提高租金收益率?這也是一種可能?!?/p>

張?jiān)圃趧?chuàng)辦百瑞資產(chǎn)之前,曾在摩根工作了20年,以他的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,近年房?jī)r(jià)上漲有較大的非理性因素,是不正常的,在當(dāng)前嚴(yán)厲限購(gòu)條件下,房?jī)r(jià)存在下跌的可能和空間,“即便未來(lái)房?jī)r(jià)下跌了,這些自持房能夠?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)證券化,但原來(lái)高價(jià)拿地的項(xiàng)目還是無(wú)解?!?/p>

不過(guò),中信建投宏觀策略總監(jiān)蔣果表達(dá)不同看法,他認(rèn)為自持租賃型商品房可以把租金做成證券化產(chǎn)品,“但具體項(xiàng)目還得具體看待,需要在剔除一切杠桿后進(jìn)行?!辈贿^(guò),以現(xiàn)有租金收益率來(lái)看,租金證券化后依然難以覆蓋前期成本。

探索未來(lái)商業(yè)模式

對(duì)開(kāi)發(fā)商獲取自持商品住房項(xiàng)目的初衷,周以升和張?jiān)凭J(rèn)為,由于此前北京市政府并沒(méi)有對(duì)自持土地出臺(tái)相關(guān)使用細(xì)則,一些開(kāi)發(fā)商試圖通過(guò)變相銷售來(lái)回收成本。

但是隨著以租代售等變相銷售通道全部被封堵,未來(lái)自持商品住房只能用來(lái)對(duì)外租賃,張大偉認(rèn)為,此前開(kāi)發(fā)商競(jìng)相獲取自持商品住房地塊,不排除通過(guò)變相銷售實(shí)現(xiàn)快速回籠資金考量的可能,但現(xiàn)在這一可能已經(jīng)被堵死。

在張大偉看來(lái),隨著土地出讓自持比例越來(lái)越高,未來(lái)企業(yè)自持商品住房租賃會(huì)成為一種趨勢(shì)和一個(gè)新的市場(chǎng),“我覺(jué)得更大的意義在于,這些大開(kāi)發(fā)商通過(guò)拿自持地塊,為未來(lái)租賃市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)模式、商業(yè)模式作嘗試和探索,以后租賃市場(chǎng)很可能成為開(kāi)發(fā)商的主流市場(chǎng)?!?/p>

未來(lái)五年內(nèi),北京市計(jì)劃保障150萬(wàn)套住房供應(yīng),其中產(chǎn)權(quán)類100萬(wàn)套,租賃住房50萬(wàn)套。2017年計(jì)劃建設(shè)住房30萬(wàn)套,其中產(chǎn)權(quán)類住房20萬(wàn)套,租賃住房10萬(wàn)套。也就是說(shuō),未來(lái)5年內(nèi),北京市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中,租賃類比例占到三分之一。

在贛南蘇區(qū)振興發(fā)展產(chǎn)業(yè)投資基金董事長(zhǎng)陳士則看來(lái),當(dāng)初國(guó)家進(jìn)行第一次房改時(shí),就實(shí)施兩條腿走路,一條是現(xiàn)在商品房市場(chǎng),一條是以滿足群眾基本住房需求的保障房,為此專門成立中房集團(tuán)用來(lái)開(kāi)發(fā)保障類住房。

但在實(shí)際發(fā)展中,形成商品房一支獨(dú)大的局面,保障類商品房供應(yīng)市場(chǎng)一直沒(méi)有發(fā)展起來(lái),直到十八大后才重新開(kāi)始重視保障類住房建設(shè),“現(xiàn)在房?jī)r(jià)這么高,大部分人都買不起房了,也應(yīng)該回歸商品房和保障類住房?jī)蓷l腿走路的時(shí)候了”。

周以升也認(rèn)為,在往年房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中,政府和開(kāi)發(fā)商是最大受益者,傳統(tǒng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都是以高周轉(zhuǎn)為主的三高格局,在現(xiàn)有政策條件下,原來(lái)的模式已經(jīng)難以為繼,“政府和開(kāi)發(fā)商也應(yīng)該拿出一部分利潤(rùn)支持發(fā)展租賃市場(chǎng),同時(shí)也為自己開(kāi)辟一條新的道路”。

哪些企業(yè)拿了自持地

截至目前,北京累計(jì)成交了8個(gè)自持地塊,其中開(kāi)發(fā)商100%自持地塊有4幅,3幅位于海淀區(qū),1幅位于大興區(qū);開(kāi)發(fā)商70%自持地塊有4幅,大興區(qū)2幅,房山區(qū)和平谷區(qū)各1幅,這些地塊均要求開(kāi)發(fā)商自持對(duì)外租賃。

2016年11月17日,中糧地產(chǎn)、首創(chuàng)和天恒聯(lián)合體以57.6億元價(jià)格獲得位于海淀永豐20號(hào)地塊,占地面積84241.639平方米,建筑面積控制在183336平方米內(nèi)。要求開(kāi)發(fā)商100%自持住宅、10%自持商業(yè)。

海淀永豐18號(hào)、19號(hào)兩個(gè)地塊于2016年12月1日被萬(wàn)科和萬(wàn)科住總聯(lián)合體獲得。其中10號(hào)地塊用地面積為 83549.617平方米,建筑面積控制在138825平方米內(nèi),成交價(jià)50億元;19號(hào)地塊用地面積85584.572平方米,建筑面積控制在162894平方米內(nèi),成交價(jià)59億元。兩幅土地要求企業(yè)100%自持。

當(dāng)天,另一幅位于大興區(qū)黃村100%自持地塊被中鐵地產(chǎn)以36.75億元摘取,用地面積為51970.987平方米,建筑面積控制在135275平方米。4幅100%自持地塊全部在2016年底成交。

另外,2017年北京還成交4幅開(kāi)發(fā)商自持70%地塊。2017年1月26日,河北眾美地產(chǎn)以3.9億元價(jià)格在房山區(qū)獲得1幅用地面積為15224平方米住宅混合公建土地,建筑面積控制在2627平方米。除去回遷房外,要求開(kāi)發(fā)商自持70%。

同一時(shí)間,保利、首創(chuàng)、首開(kāi)和龍湖聯(lián)合體以17.28億元價(jià)格取得位于平谷區(qū)金海湖1幅住宅用地,用地面積為151600平方米,建筑面積控制在153116平方米,自持商品住房面積為該宗地居住用途建筑面積比例的70%。

另外兩幅位于大興區(qū)舊宮的土地均于2017年4月13日被首開(kāi)、中海、保利和龍湖聯(lián)合體取得,其中一幅用地面積為66379.53平方米、建筑面積控制在146035平方米,成交價(jià)為57.4億元;另一幅用地面積為85956.89平方米、建筑面積控制在182033平方米,成交價(jià)格為69.8億元。

這些獲得自持地塊的企業(yè)主體中,除了河北眾美地產(chǎn)單獨(dú)獲得一幅土地,龍湖參與兩幅土地外,其他開(kāi)發(fā)商均有國(guó)資背景,其中中糧、中鐵、保利、中海4家開(kāi)發(fā)商均為央企,首創(chuàng)、首開(kāi)、住總和天恒為北京市內(nèi)國(guó)有企業(yè),萬(wàn)科為深圳市國(guó)企控股。

北京之外,上海和杭州等城市也在開(kāi)發(fā)商自持商品住房方面進(jìn)行嘗試,雖然自持規(guī)模、自持年限、自持比例不及北京,但結(jié)合2016年“930”到2017年“317”限購(gòu)政策陸續(xù)出臺(tái),意味著房地產(chǎn)行業(yè)正經(jīng)歷一場(chǎng)變革,正如張大偉所言,未來(lái)企業(yè)自持租賃型將會(huì)是一個(gè)重要趨勢(shì)。

繼北京出臺(tái)企業(yè)自持商品住房相關(guān)政策后,4月24日,杭州市住建和國(guó)土部門也聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于杭州市企業(yè)自持商品房屋租賃管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,其內(nèi)容和思路基本與北京一致。

在這種背景下,自持租賃型商品住房如何開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng),通過(guò)什么方式回籠資金和盈利,不僅關(guān)系著獲得自持地塊企業(yè)的自身利益,也關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)變革轉(zhuǎn)型路徑。

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