河北永清房價調研：產業(yè)未落樓市先火 北京外溢人口搶購

　　本報記者 祁三連 實習生 周圓 北京、永清報道

　　21世紀經濟報道記者統(tǒng)計發(fā)現，永清縣樓盤并不多，但規(guī)模都不小。一位業(yè)內人士擔憂，類似于永清這樣的外溢承接城市的確有發(fā)展?jié)摿Γ嬲齼冬F尚需時日。目前僅借“概念炒作”的投資風險很大。

　　從北京市南三環(huán)劉家窯沿著京臺高速一路開往河北省永清縣，約一小時左右便可到達。京臺高速是一條首都放射國家高速公路，編號G3。2016年12月9日，京臺高速公路北京段正式通車。

　　在這條高速公路通車前，永清樓市受益北京市外溢效應房價也悄然上漲。據房天下統(tǒng)計，2016年5月，永清區(qū)域新房均價為6677元/平方米。此后便一路上漲，并在10月跳漲至13541元/平方米，隨后11月、12月和今年1月房價有所回落，價格維持在12500元/平方米左右。今年2月，永清房價再次上漲，達到歷史新高的14976元/平方米。

　　21世紀經濟報道在現場看到，永清一些新房項目目前報價已達17000-18000元/平方米。而支撐當地房價跳漲的是一張“藍圖”。這張“藍圖”的中心是北京，在銷售人員口中，未來永清可能承載從北京疏散而來的產業(yè)以及外溢人口。

　　前不久，有“并購王”之稱的孫宏斌再出大手筆，在廊坊永清縣收購一項目，此項目原案名為永清美景之洲，建筑面積約100萬平方米，容積率2.5，土地面積40萬平方米，約600畝。

　　有業(yè)內人士指出，“按照測算，此項目未來房價至少要賣到1.7萬/平方米才不虧。”

　　一個小城鎮(zhèn)的“夢想”

　　隸屬于河北省永清縣，但一家名為森林新都孔雀城的樓盤這樣介紹自己的位置：亦莊永清高新區(qū)京臺高速出口。在永清區(qū)域內，也可以見到，北京亦莊永清高新區(qū)這樣醒目的標識。

　　這是環(huán)京縣城的一個縮影。

　　據河北省人民政府網站中新聞顯示，永清縣財政累計籌措資金19.9億元，對北京亦莊·永清高新區(qū)的籌建給予重點支持，促進了園區(qū)落戶，有效承接了北京產業(yè)外溢。高新區(qū)擬用10年時間再造一個升級版的“新亦莊”。同時，運用政府與社會資本合作（PPP）模式，按照利益共享、風險共擔原則引入戰(zhàn)略投資者推進其他園區(qū)建設，充分發(fā)揮財政資金“四兩撥千斤”的作用，激發(fā)縣域發(fā)展活力。

　　21世紀經濟報道記者梳理了北京可疏解到永清的產業(yè)。主要包括北京大紅門批發(fā)市場、北京動物園批發(fā)市場以及一些電子設備生產等。

　　據統(tǒng)計，2016年永清地區(qū)生產總值為130.2億元，同比增長7.1%；全部財政收入為24.03億元，同比增長82.1%，增速居廊坊市第一；固定資產投資增至153.9億元，年均增長20.8%；一般公共預算為12.3億元，同比增長60.5%，增速居河北省第四；城鎮(zhèn)、農村居民人均可支配收入分別達到29942元和13308元，分別增長8.3%、8.9%。

　　可見永清縣籌措了占財政收入82.81%比例的資金來承接產業(yè)外溢。相比之下，2016年，鄰縣固安的縣地區(qū)生產總值預計完成205億元，同比增長9%；財政收入完成80.9億元，同比增長44.6%。

　　21世紀經濟報道記者在現場發(fā)現，在永清高新區(qū)內，還尚未見到產業(yè)落地的身影。四處望去除了售樓處便是成片荒蕪。一些老舊的街道上排列著小飯館和修理店等。在售樓處內，穿著筆挺西裝的銷售員四處可見，但只有小部分人是購房者，這些購房者絕大部分目的是投資。

　　盡管永清區(qū)域內新建樓盤并不多，但區(qū)域內來自各個地方的年輕銷售員是當地一道醒目的風景。來自河南，今年23歲的銷售員小賈告訴21世紀經濟報道記者，永清樓盤基本采用分銷方式。永清區(qū)域內來自各個代理公司的銷售員至少有上千人?！耙驗槊總€樓盤開盤的時候，對我們這些分銷商開的都是千人動員大會”。

　　產業(yè)未落樓市先火

　　盡管永清需要用十年時間再造一個亦莊，但永清的房價已經從五六千元/平方米一路跳漲。

　　21世紀經濟報道記者統(tǒng)計發(fā)現，當地樓盤并不多，但規(guī)模都不小。森林新都孔雀城位于廊霸路與益昌北路交叉口以北，包含高層、疊拼別墅和聯(lián)排別墅。據公開資料介紹，項目擬規(guī)劃總面積為27000畝；國瑞生態(tài)城位于廊坊市永清縣開發(fā)區(qū)，項目擬規(guī)劃占地37平方公里（約等于55500畝）。

　　當地一名銷售員告訴21世紀經濟報道記者，當地樓市非?；馃??！罢谂趴ㄖ械纳中露伎兹赋乔皫滋靻蝺r還在17500元/平方米，結果排著排著就漲了，目前價格在18000元/平方米左右。還有銷售員接到通知稱，開發(fā)商要求報價18500元/平方米?？崭圮S界項目本周六開盤，目前已經封頂，可以看實體房。上次開盤在3月初，價格大概16000元/平方米，現在漲到17500元/平方米?！?/p>

　　這位銷售員表示，“目前每天都有不少購房者從京臺高速來看房，周六的人流量最大，絕大部分都是北京牌照。我們銷售人員就在高速路邊接待看房的人群。買房和看房的顧客中，投資占了絕大部分，也有的考慮自住，比例大概在8：2?！?/p>

　　新房市場的跳漲也影響到永清縣城的二手房。一家縣城內中介稱，“目前永清縣城兩居室賣得最好，最近價格波動較大。去年10月份，12000元/平方米算貴的，過了年單價都漲到一萬三四，12000元/平方米算便宜的。我手里有一套學區(qū)房，兩居室80平方米，總房款115萬，價格大約為14000元/平方米?，F在永清縣引入一些產業(yè)，增加的流動人口也不少，看形勢不會跌，只會漲?！?/p>

　　永清這樣的房價除了北京的外溢人口，按照當地人的收入難以承受。公開資料顯示，當地城鎮(zhèn)、農村居民人均可支配收入分別為29942元和13308元，分別增長8.3%、8.9%。

　　一位業(yè)內人士擔憂，類似于永清這樣的外溢承接城市的確有發(fā)展?jié)摿?，但真正兌現尚需時日。目前僅借“概念炒作”的投資風險很大。

　　2017年1月開始建設，將在2020年6月通車的京霸城際鐵路也是吸引投資客的主要原因。21世紀經濟報道記者在一家大型開發(fā)商旗下樓盤售樓處內的規(guī)劃圖上看到，一條用紅色標著地鐵亦莊到永清的延長線。

　　“這條畫上的地鐵延長線有明確政策說明嗎？”記者問。

　　“這是傳說中的，傳說很久了。燕郊都通地鐵了，永清還會遠嗎？”銷售人員笑臉盈盈地回復。