樓市調(diào)控加碼2個月:房價回落 住宅只租不售成趨勢
樓市調(diào)控加碼2個月:房價回落 住宅只租不售成趨勢
今年3月以來,一場樓市調(diào)控席卷全國,已有接近60城出臺170余次調(diào)控政策抑制房價過快上漲。
伴隨著一系列調(diào)控措施多管齊下,來自多個城市的官方數(shù)據(jù)顯示,今年4月,新房價格已經(jīng)開始有所回落,而“面粉貴過面包”的情況也在各項(xiàng)土地新政落地后開始見效。
這一輪樓市暴漲的起始點(diǎn)在于2015年4月。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2015年3月,70個大中城市的房價顯示全部同比下跌,這也說明當(dāng)時的房價已經(jīng)跌回了2014年。不過伴隨著當(dāng)時多地出臺的樓市刺激政策,到了4月份,深圳房價率先出現(xiàn)同比上升,隨后上海、北京等熱點(diǎn)城市也開始加入房價同比上漲城市。
截至2016年4月,70個大中城市超九成房價上漲,統(tǒng)計(jì)局也開始喊話“一線和熱點(diǎn)二線城市上漲過快”。
在一年不到的時間內(nèi),部分城市的新房價格不斷上漲,一線城市的年度漲幅甚至全部超過20%。在房價“高燒不退”的情況下,2016年9月30日晚,各地陸續(xù)重啟樓市限購政策并在今年3月開啟了一場大規(guī)模樓市調(diào)控。
統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇曾表示,新一輪房地產(chǎn)調(diào)控措施對房價和其他房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)的影響,有可能在4月份以后陸續(xù)顯現(xiàn)。
熱點(diǎn)城市新房價格下降
以深圳市為例,深圳作為領(lǐng)漲全國房價的一線城市,在調(diào)控政策下,深圳新建商品住宅價格環(huán)比已連續(xù)多月下跌。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會官網(wǎng)公布的數(shù)據(jù)顯示,今年4月,深圳市新建商品住宅成交面積190269平方米,環(huán)比大漲136.9%,同比減少24.7%;成交均價為54619元/平方米,環(huán)比微跌0.2%,同比增長9.5%。
據(jù)新華社報(bào)道,去年10月,深圳出臺新一輪調(diào)控政策提高購房門檻,讓投機(jī)行為受到了限制和打擊。截至目前,深圳新房住宅成交價格連續(xù)7個月下跌,且保持在55000元/平方米左右,呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢。
打響最新一輪樓市調(diào)控的城市則為北京。自今年3月17日以來,北京市已經(jīng)連續(xù)出臺了多項(xiàng)樓市疊加政策促進(jìn)房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展,包括認(rèn)房又認(rèn)貸、非普通二套房首付提至八成、限購“商住房”、住宅平房納入限購范圍等多項(xiàng)嚴(yán)厲措施。在業(yè)內(nèi)看來,北京調(diào)控啟動了“打補(bǔ)丁模式”,政策連發(fā)主要是為了堵炒房漏洞。
據(jù)央視網(wǎng)報(bào)道,自今年“3 .17”樓市調(diào)控政策實(shí)施以來,北京新房市場降溫明顯。根據(jù)有關(guān)中介機(jī)構(gòu)公布的數(shù)據(jù),2017年4月,北京全市新建商品住宅共網(wǎng)簽2767套,比2016年4月下滑48.9%。與此同時,二手房交易則出現(xiàn)了比較大幅度的下降,4月二手住宅共成交16794套,環(huán)比下降35.12%。
而據(jù)北京中介反映,在樓市調(diào)控政策出臺之后,市場卻有降溫。“有可能好幾天都沒有一單成交”成為現(xiàn)在的日常。另據(jù)上述中介反映,門店合并也開始出現(xiàn),“有些門店的人員比較少,就把其中一家關(guān)了,兩家門店把人員合并。”
作為熱點(diǎn)二線城市,河南省鄭州市的房價表現(xiàn)也一度搶眼。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù),去年9月,鄭州房價漲幅排全國第一。
不過伴隨著住房限購措施以及后續(xù)出臺的一系列調(diào)控措施,數(shù)據(jù)顯示,鄭州房價已有明顯回落。
從鄭州市房管局近期發(fā)布的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)來看,4月份鄭州市商品住宅成交均價回落至8167元/平方米,3月份的數(shù)據(jù)顯示為9919元/平方米,銷售均價環(huán)比下跌1752元/平方米。而就在今年2月,鄭州商品住宅價格破萬,達(dá)到10465元/平方米。
“限價”成土地拍賣主旋律
除了房價,對于土地市場的調(diào)控,各地紛紛出臺最高限價的規(guī)定以控制地塊拍賣出現(xiàn)溢價過高的情況。
其中,蘇州是全國第一個執(zhí)行土地限價的城市,隨后南京、杭州、廣州、深圳等城市均出臺了地塊限價措施。
這一限制土地高價的措施使得開發(fā)商即使“有錢”也拿不到地。
去年5月18日,蘇州出臺“土地限價令”顯示控制地價的決心,對掛牌出讓的地塊設(shè)置最高報(bào)價,對報(bào)價超過最高報(bào)價的,終止土地出讓,競價結(jié)果無效。
這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是從“源頭”控制房價的一劑良藥,以免出現(xiàn)面粉貴過面包的情況。不過,在蘇州迎來土地限價令的首次土地拍賣會上,4幅出讓地塊中就有2幅純住宅地塊因房企出價超過最高限定價格而宣告流拍。
同樣的情況也出現(xiàn)在南京的地塊拍賣中。在去年7月8日舉行的下半年首場土地拍賣會上,集中出讓的10幅地塊中8幅住宅地塊均設(shè)定了最高限價,其中7幅因開發(fā)商出價超過最高限價而流拍。
在此情況下,南京市政府隨后調(diào)整了有關(guān)土地出讓的規(guī)定,改為網(wǎng)上競價方式開拍,另外當(dāng)?shù)貕K的網(wǎng)上競價達(dá)到最高限價的90%時,該地塊所建商品住宅必須現(xiàn)房銷售。
與此同時,多地政府在土地出讓上也在探索新的模式,包括采取“限地價,競房價”或“限地價,競配建”等方式確定競得人。
值得一提的是,土地政策的收緊不僅僅體現(xiàn)在土地出讓方式上,監(jiān)管方向已經(jīng)開始延伸到企業(yè)的拿地資金方面。去年10月,福建省發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場土地調(diào)控的通知》提到,嚴(yán)禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過發(fā)行債券、信托計(jì)劃、資產(chǎn)管理計(jì)劃等融資的資金用于支付土地出讓價款。各級金融監(jiān)管部門要加強(qiáng)監(jiān)管,嚴(yán)禁資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)土地市場。
在一系列政策調(diào)控下,土地市場得到降溫。
上海證券報(bào)援引克而瑞房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,4月份土地市場成交面積連續(xù)第四個月走低,其監(jiān)測的300城經(jīng)營性土地成交211幅,環(huán)比下降19%;成交建筑面積2104萬平方米,同比、環(huán)比跌幅分別為14%和15%;但土地價格仍持續(xù)上行,成交樓板價提升至7136元/平方米,環(huán)比上漲20%。一線城市土地市場相對活躍,成交建筑面積317萬平方米,環(huán)比增加44%;二線城市土地成交熱度持續(xù)走低,成交建筑面積1276萬平方米,同比、環(huán)比分別下跌34%和24%;三、四線城市成交規(guī)模在3月小幅回升后重新下跌,成交建筑面積511.77萬平方米,環(huán)比下降9%,但比去年同期微漲4%。
住宅“只租不售”或成調(diào)控新模式
在樓市調(diào)控上,要求開發(fā)商住房建成后只租不賣或?qū)⒊蔀橐环N新的模式。
今年5月11日,江蘇省蘇州市掛牌出讓的地塊中要求開發(fā)商按比例自持地塊。該地塊要求計(jì)容建筑面積的50%可分割銷售,其余50%不可分割銷售且不得分割轉(zhuǎn)讓并只能用于租賃。這也意味著,50%不可分割銷售的部分需要開發(fā)商自持。
在此之前,多地也已開展了類似做法。據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計(jì),截至目前,包括上海、北京、天津、廣州市等城市實(shí)行住宅自持模式。
2016年5月,上海市浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)一幅住宅用地出讓,規(guī)定開發(fā)商必須自持項(xiàng)目15%住宅物業(yè)70年,只能租賃,不能銷售。
2016年11月,北京首試競拍“住宅自持”模式。當(dāng)競買報(bào)價達(dá)到合理土地上限價格時,轉(zhuǎn)為在此價格基礎(chǔ)上通過現(xiàn)場競報(bào)企業(yè)自持商品住房面積的方式確定競得人。當(dāng)競報(bào)自持比例達(dá)到100%,轉(zhuǎn)入投報(bào)高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅建設(shè)方案程序。企業(yè)自持的商品住房將全部作為租賃住房,不得銷售,租賃合同期限不超10年。
2月13日,天津市市區(qū)國土資源分局宣布地塊報(bào)價到達(dá)上限,拼“自持面積”。
4月13日,廣東省廣州公共資源交易網(wǎng)發(fā)布土地出讓補(bǔ)充公告,將于28日進(jìn)入現(xiàn)場競拍的兩宗住宅用地將采取新的出讓方式,涉及限制最高限價、競保障房、競房源自持、搖號產(chǎn)生競拍者等方面。
對于地塊新規(guī)的效果,4月28日,廣州市國土資源和規(guī)劃委員會發(fā)布消息稱,廣州市土地出讓競價方式調(diào)整后首次住宅用地成交取得調(diào)控預(yù)期效果。后續(xù)出讓的住宅用地將根據(jù)市場情況和對出讓宗地的預(yù)判,一地一策組合使用限地價、競配建、競自持、現(xiàn)房銷售等政策工具,確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展,堅(jiān)決防止出現(xiàn)區(qū)域性總價、土地或樓面單價新高等情況,嚴(yán)防高價地?cái)_亂市場預(yù)期。
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