萬科準(zhǔn)備迎接樓市下跌 12個(gè)城市被看淡

3月26日夜，萬科公布了2016年報(bào)。在年報(bào)中，萬科表示對(duì)國(guó)家的樓市調(diào)控政策“感到欣慰”，已經(jīng)對(duì)12個(gè)城市的13個(gè)項(xiàng)目計(jì)提了“跌價(jià)準(zhǔn)備”。

也就是說，萬科已經(jīng)做好了準(zhǔn)備，迎接即將到來的房?jī)r(jià)下跌！

萬科在年報(bào)里說：

報(bào)告期內(nèi)，項(xiàng)目存貨跌價(jià)準(zhǔn)備為13.8億元，較2015年底增長(zhǎng)82.3%，原因在于部分城市房?jī)r(jià)、地價(jià)持續(xù)調(diào)整、公司基于審慎的財(cái)務(wù)策略，對(duì)仍存在風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目計(jì)提存貨跌價(jià)準(zhǔn)備。具體情況如下：

本年計(jì)提的存貨減值準(zhǔn)備，考慮遞延所得稅因素后，影響本報(bào)告期稅后凈利潤(rùn)6.7億元，影響歸屬于母公司股東的凈利潤(rùn)5.4億元。

通過上述表格，我們可以清晰地看到，被萬科“不太看好”的城市有12個(gè)，分別是：煙臺(tái)、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、營(yíng)口、鎮(zhèn)江、寧波、撫順、大連、南通、南充。

這12個(gè)城市中只有寧波、大連是二線城市，其他都是三線城市或者四線城市。

這些城市要么是人口增長(zhǎng)緩慢（比如南充、鎮(zhèn)江），要么是經(jīng)濟(jì)處于調(diào)整期（比如東北的三個(gè)城市），要么是樓市庫存量大（比如寧波、南通），要么是前期漲幅太大仍然在調(diào)整之中（比如溫州），要么位于胡煥庸線以西（烏魯木齊）。

但如果你認(rèn)真閱讀年報(bào)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)不是所有位于上述城市的項(xiàng)目，都計(jì)提了跌價(jià)準(zhǔn)備，比如另外幾個(gè)大連的項(xiàng)目就沒有計(jì)提。所以，還有項(xiàng)目自身的問題。

上圖是大連計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備的“海港城”的位置圖，可見距離大連中心城區(qū)比較遠(yuǎn)，超過了50公里。

但也有很多樓盤位置并不偏，甚至位置還很好，比如煙臺(tái)的“海云臺(tái)”（圖中紅圈的位置）：

寧波的“萬科城”位置也不算很差：

南通的“金域藍(lán)灣”位置也不算差：

對(duì)于樓市調(diào)控，萬科在年報(bào)中這樣評(píng)價(jià)：

當(dāng)2016年10月，國(guó)家對(duì)部分熱點(diǎn)城市出臺(tái)針對(duì)性的調(diào)控政策時(shí)，我們有充分的理由感到欣慰，這一次調(diào)控是及時(shí)的，也是完全必要的。讓過熱的市場(chǎng)適度降溫，對(duì)穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、有志于長(zhǎng)期發(fā)展的企業(yè)來說，無疑是一個(gè)利好。

一直以來，萬科堅(jiān)持“為普通人蓋好房子，蓋有人用的房子”。我們始終認(rèn)為，房屋應(yīng)該回歸居住屬性，房地產(chǎn)應(yīng)該回歸實(shí)業(yè)屬性。面對(duì)市場(chǎng)的又一次亢奮，我們更應(yīng)該不忘初心。

2016年，萬科實(shí)現(xiàn)了業(yè)務(wù)收入2400億元（見下圖），歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)210.2億元（增長(zhǎng)16%），每股收益1.9元，每股凈資產(chǎn)10.28元，市場(chǎng)占有率3.1%；全年交付住宅21.4萬套，創(chuàng)下歷史記錄。年末，萬科持有的現(xiàn)金達(dá)到了870億元。

萬科同時(shí)推出年度分配預(yù)案，擬每10股派7.9元（含稅）現(xiàn)金。以此分紅額計(jì)算，寶能和恒大稅前各將分得22.15億、12.27億元。

值得注意的是年報(bào)中的這一段話：

截至2016年底，公司合并報(bào)表范圍內(nèi)有2,279.7萬平方米已售資源未竣工結(jié)算，合同金額合計(jì)約人民幣2,782.3億元，較2015年年底增長(zhǎng)29.4%。上述資源將在今后數(shù)年陸續(xù)結(jié)算，為本集團(tuán)未來業(yè)績(jī)奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

也就是說，萬科“隱瞞”了超過一年的業(yè)務(wù)收入和利潤(rùn)，想搶回“地產(chǎn)老大”的頭銜輕而易舉，就看愿不愿意了。當(dāng)然，這是會(huì)計(jì)制度和結(jié)算周期造成的。

對(duì)于樓市形勢(shì)的判斷，萬科是這樣說的：

短期來看，市場(chǎng)環(huán)境依然復(fù)雜。熱點(diǎn)城市和三四線城市持續(xù)分化，土地市場(chǎng)的調(diào)整滯后于住宅市場(chǎng)，以及行業(yè)自2016年底以來的去杠桿趨勢(shì)，都加大了企業(yè)經(jīng)營(yíng)的不確定性。

長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，房屋回歸居住屬性是大勢(shì)所趨。

萬科在2017年的策略是：

2017年本集團(tuán)將繼續(xù)堅(jiān)持“為普通人蓋好房子、蓋有人用的房子”的宗旨、“以客戶為中心，以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)的持續(xù)真實(shí)價(jià)值創(chuàng)造”的業(yè)務(wù)指導(dǎo)思想，全面落實(shí)“城市配套服務(wù)商”的戰(zhàn)略定位，推動(dòng)2017年各項(xiàng)重點(diǎn)工作的展開。

在投資上，本集團(tuán)將堅(jiān)持“不囤地、不捂盤、不拿地王”的原則；保持穩(wěn)定、持續(xù)、謹(jǐn)慎的投資節(jié)奏，確保資源儲(chǔ)備支持長(zhǎng)期可持續(xù)增長(zhǎng)；2017年隨著行業(yè)回歸理性，前期部分高價(jià)獲取的項(xiàng)目存在潛在的并購機(jī)會(huì)。本集團(tuán)將積極關(guān)注土地存量市場(chǎng)的合作機(jī)會(huì)，充分發(fā)揮資金優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)和各類機(jī)構(gòu)的合作，采取更加靈活的合作方式，發(fā)掘盤活優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目資源。

知道為什么萬科對(duì)調(diào)控“表示欣慰”了吧，它正懷揣著870億現(xiàn)金，等著那些2016年瘋狂拿地的“愣頭青”們資金鏈出問題，到時(shí)候萬科就可以“我為刀俎，人為魚肉”，大舉抄底買便宜貨了！

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