王微：房產(chǎn)快速上漲是經(jīng)濟(jì)告別高速增長(zhǎng)的結(jié)果

2017年中國(guó)發(fā)展高層論壇3月18日開(kāi)幕，這是全國(guó)“兩會(huì)”之后首個(gè)國(guó)家級(jí)高層論壇。論壇主題為“中國(guó)與世界：經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和結(jié)構(gòu)改革”，論壇圍繞深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革、中國(guó)制造2025、環(huán)境治理、高水平對(duì)外開(kāi)放、跨境資本流動(dòng)、網(wǎng)絡(luò)安全與網(wǎng)絡(luò)治理等議題展開(kāi)。

在談到供給側(cè)改革、尤其是房地產(chǎn)供給側(cè)改革時(shí)，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)王微表示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)告別高速增長(zhǎng)，正在進(jìn)入中高速階段。對(duì)比日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)都是在經(jīng)濟(jì)告別了高速增長(zhǎng)之后才有可能出現(xiàn)這樣一個(gè)資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象。

以下是發(fā)言全文：

今天我想剛才各位房地產(chǎn)公司和業(yè)界人士給了我們很好的建議，那么我個(gè)人認(rèn)為，從今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，到剛剛結(jié)束的兩會(huì)政府工作報(bào)告都強(qiáng)調(diào)了房子是用來(lái)住的，而不是用來(lái)炒的這樣一個(gè)定位，同時(shí)也提出來(lái)，下一步要研究和建立既符合國(guó)情又適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制。我們?cè)谘芯康倪^(guò)程中，我們覺(jué)得這段話的內(nèi)涵十分豐富，也切中了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的幾個(gè)非常重要的，或者是說(shuō)關(guān)鍵的點(diǎn)。

一個(gè)是說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位，長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的定位是作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中央內(nèi)容來(lái)看待。房子本身既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更多的還是社會(huì)問(wèn)題，很多國(guó)家也是一個(gè)政治問(wèn)題。所以我們不能僅僅從房子的經(jīng)濟(jì)屬性角度來(lái)考慮未來(lái)我們制度建設(shè)和市場(chǎng)的發(fā)展。第二個(gè)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展不是僅僅房子建設(shè)和管理問(wèn)題，涉及到金融、土地、財(cái)稅、投資、立法等等的政策和手段，所以需要政策的合力綜合施策才能夠很好的解決當(dāng)前我們市場(chǎng)面臨的問(wèn)題和長(zhǎng)期需要破解的問(wèn)題。

第三個(gè)是說(shuō)我們當(dāng)前的制度的研究，是跟我們現(xiàn)在發(fā)展階段的變化有密切的關(guān)系。所以我們制度的建設(shè)和長(zhǎng)效機(jī)制的考慮，必須是長(zhǎng)短結(jié)合的，不能僅僅針對(duì)短期問(wèn)題，而是要面向未來(lái)更新的，更長(zhǎng)階段的發(fā)展要求。

再有是更重要的是我們的房地產(chǎn)要擺脫以管制、控制這樣的方式，真正走向制度和體制機(jī)制的創(chuàng)新，我想這也是供給側(cè)改革的核心內(nèi)容。供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革關(guān)鍵是要落實(shí)在體制機(jī)制的創(chuàng)新和改革方面。

從我們的研究來(lái)講，我今天想更加強(qiáng)調(diào)的是中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)目前正在進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，也就是說(shuō)在中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入了新常態(tài)的這樣一個(gè)大背景下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的階段性的變化，也已經(jīng)顯現(xiàn)出來(lái)了。尤其是2015年到2016年這一輪的房?jī)r(jià)的快速上漲實(shí)際上也跟我們當(dāng)前的階段性的變化是緊密聯(lián)系在一起的。這種變化，剛剛房?jī)r(jià)的快速上漲特點(diǎn)，各位專家也有所介紹，就是說(shuō)在高位上的快速增長(zhǎng)，而且是從大城市的點(diǎn)漲到二三線城市的普漲再有地價(jià)和房?jī)r(jià)的輪動(dòng)上漲和大中小城市的高度分化。上漲的主要原因是在于我們的房地產(chǎn)泡沫，由于過(guò)渡寬松的貨幣條件，這是一個(gè)主要的推動(dòng)因素，當(dāng)然，也有大量的非銀行資金，包括了實(shí)業(yè)、企業(yè)的資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)，以及一些資本市場(chǎng)的資金大量進(jìn)入房地產(chǎn)，形成了整個(gè)經(jīng)濟(jì)中資金的脫實(shí)向虛的過(guò)程帶動(dòng)了整個(gè)房地產(chǎn)價(jià)格的快速上漲，我們之所以認(rèn)為當(dāng)前房?jī)r(jià)還是存在著非常強(qiáng)的泡沫風(fēng)險(xiǎn)，就在于說(shuō)我們也對(duì)這個(gè)發(fā)展階段的認(rèn)識(shí)。因?yàn)橹袊?guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入了所謂的增長(zhǎng)，已經(jīng)在告別高速增長(zhǎng)，正在進(jìn)入中高速階段。那么我們對(duì)比了日本、美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家。那么我們看到房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)都是在經(jīng)濟(jì)告別了高速增長(zhǎng)之后才有可能出現(xiàn)這樣一個(gè)資產(chǎn)泡沫的現(xiàn)象。

那么，也不是在房地產(chǎn)價(jià)格上漲最劇烈的階段才出現(xiàn)，那么像中國(guó)，真正價(jià)格上漲最劇烈的階段不是在今天，而是在過(guò)去的幾輪上漲過(guò)程中。所以告別了高速的增長(zhǎng)，特別是住房需求的變化和城市化發(fā)展階段的變化是造成當(dāng)前這個(gè)房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)根本原因。

剛才也提到了供求結(jié)構(gòu)的問(wèn)題，我們認(rèn)為當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)的供求還是與20年前有很大的不同。現(xiàn)在我們正在告別大家的住房從無(wú)到有的階段。正在轉(zhuǎn)向從有向好，現(xiàn)在全國(guó)人均的住房的比例是人均一套房。當(dāng)然這個(gè)分布上有很大的不同。特別是對(duì)于很多的新城市化，新市民來(lái)講，或是缺乏。所以供求結(jié)構(gòu)的根本性的變化，從有向好的過(guò)程中，實(shí)際上面臨著多樣化，多層次，多元化的需求，而不是過(guò)去簡(jiǎn)單的就是要買(mǎi)一套房子的問(wèn)題，所以從無(wú)到有，再?gòu)挠邢蚝眠@是我們?cè)诠┣笊系囊粋€(gè)根本性的變化。

第二個(gè)是中國(guó)現(xiàn)在在城市化的過(guò)程中我們已經(jīng)跨越了城市化50%這樣一個(gè)關(guān)鍵的結(jié)點(diǎn)，這個(gè)結(jié)點(diǎn)之后，一個(gè)是房地產(chǎn)投資的高峰期要過(guò)去，同時(shí)，老百姓，包括整個(gè)經(jīng)濟(jì)中對(duì)房地產(chǎn)財(cái)富的需求也在成長(zhǎng)。另外是城市發(fā)展形式發(fā)生了變化，不是城市規(guī)模的擴(kuò)張，也不是數(shù)量的增長(zhǎng)，而是圍繞城市的大都市區(qū)或者是說(shuō)城市集群的大量發(fā)展。所以未來(lái)大量的人口大量向城市群加快集中，未來(lái)的住房需求也會(huì)向這樣的城市來(lái)加快聚集。這樣一來(lái)我們感受未來(lái)中國(guó)住房市場(chǎng)的矛盾，特別是供求的矛盾更加的向一些大型城市來(lái)快速的集聚。

再有就是在城市規(guī)模擴(kuò)大的過(guò)程中，城市的人口結(jié)構(gòu)，比如說(shuō)年輕化，家庭結(jié)構(gòu)的小型化和收入差距，由于這個(gè)不同的行業(yè)等等的因素，也在不斷的擴(kuò)大。這樣一來(lái)實(shí)際上對(duì)于大型城市來(lái)講，包括了城市群來(lái)講住房需求是非常復(fù)雜的不是過(guò)去我們能夠一刀切的這樣一個(gè)住房需求。所以面對(duì)這樣一個(gè)整個(gè)供求結(jié)構(gòu)的變化，發(fā)展階段的變化，未來(lái)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際上是我們?cè)谥贫仍O(shè)計(jì)過(guò)程中，政策考慮的過(guò)程中可能要有更多的新的因素的考慮。

所以未來(lái)我們感覺(jué)到住房基礎(chǔ)性制度的建設(shè)和長(zhǎng)效機(jī)制的建設(shè)可能要考慮這樣的幾個(gè)關(guān)鍵的問(wèn)題，一個(gè)是要進(jìn)一步厘清政府和市場(chǎng)的關(guān)系，其中還包括了中央政府和地方政府的關(guān)系，市場(chǎng)發(fā)揮更多的配置資源的作用，特別是滿足多元化，多樣化，多層次化的住房需求。政府更多的發(fā)揮在規(guī)劃、立法、特別是保證低收入人群的住房需求。

再有就是說(shuō)要針對(duì)現(xiàn)在市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的變化，構(gòu)造新的，多層次的這樣的住房市場(chǎng)體系，除了新房市場(chǎng)之外，可能未來(lái)更重要的是我們的所謂交易市場(chǎng)，二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)。

再有就是說(shuō)在財(cái)稅和金融政策上保持中性和適的調(diào)解，特別是在金融政策上，因?yàn)槲覀兏杏X(jué)到未來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的變化，關(guān)鍵在于這個(gè)金融條件，金融條件的過(guò)渡的調(diào)整，實(shí)際上會(huì)催生住房需求在短期內(nèi)過(guò)渡的釋放。在2016年的過(guò)程中，實(shí)際上我們包括了利率的調(diào)整和首付的調(diào)解的變化使得普通居民的住房需求能夠放大40%。所以保持金融政策的中性是未來(lái)金融政策的一個(gè)很關(guān)鍵的要點(diǎn)。

再有就是剛剛提到了土地，土地的供給的導(dǎo)向，一個(gè)是要跟人口的聚集方向相結(jié)合，更重要的是包括了土地的供給方式，這也是下一步優(yōu)化配置土地資源的一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。

再有就是圍繞著低收入，我們要搞好住房保障，特別是要進(jìn)一步探索所謂的中國(guó)特色的可支付的滿足低收入住房要求的住房保障體系。我想最后強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是隨著城市化發(fā)展階段的變化，和大型城市群的發(fā)展，未來(lái)一個(gè)關(guān)鍵的地方就是要區(qū)域政府和市場(chǎng)之間的協(xié)調(diào)，打開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展空間，特別是圍繞著周邊中小城市加快交通和公共服務(wù)等等一系列的配套來(lái)進(jìn)一步提高中小城市吸引人口和房地產(chǎn)發(fā)展的能力。這是我們感覺(jué)下一個(gè)階段房地產(chǎn)供給側(cè)改革中的關(guān)鍵點(diǎn)，謝謝。