廣州二手房成交升溫：新房限價(jià)疊加“洼地”效應(yīng)

3月14日晚，在一家傳媒機(jī)構(gòu)工作的田華（化名）終于敲定了一套廣州海珠區(qū)的二手房。

和業(yè)主的談判持續(xù)了很久。最后，田華以近160萬(wàn)元拿下這套約50平米的一居室，單價(jià)32000元/平方米。

這個(gè)價(jià)格，因?yàn)榘搜b修和稅費(fèi)，相對(duì)于2016年初已經(jīng)上漲了50%。但田華覺(jué)得還算滿意。畢竟，在廣州最火熱的珠江新城，很多二手樓盤(pán)的價(jià)格漲幅更大。

廣州，這個(gè)過(guò)去幾年房?jī)r(jià)走勢(shì)還算溫和的一線城市，近期房?jī)r(jià)快速上漲。

廣州業(yè)內(nèi)人士指出，作為一線城市中的“價(jià)格洼地”，廣州樓市存在補(bǔ)漲壓力；而在去年9·30新政以來(lái)，廣州也實(shí)施嚴(yán)格的限價(jià)政策，新房遲遲拿不到預(yù)售證，中心城區(qū)更是無(wú)房可賣(mài)，購(gòu)房者紛紛轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng)。

二手房成交持續(xù)增長(zhǎng)

2017年春節(jié)后，許多廣州市民赫然發(fā)現(xiàn)，廣州二手房?jī)r(jià)已經(jīng)悄然上漲，最典型的是天河區(qū)珠江新城的房?jī)r(jià)，一年來(lái)已經(jīng)從4-5萬(wàn)/平方米上漲到了目前的7-8萬(wàn)/平方米。

3月7日，合富輝煌地產(chǎn)研究院發(fā)布報(bào)告顯示，廣州核心地段的二手房?jī)r(jià)格同比上漲六成以上。此外，2017年前兩個(gè)月，廣州中心五區(qū)二手住宅的成交均價(jià)接近每平米4萬(wàn)元，同比2016年單價(jià)上漲近萬(wàn)元，漲幅30.5%。

這意味著，目前在廣州中心區(qū)購(gòu)買(mǎi)一套較好的100平米左右的三居室，價(jià)格在400萬(wàn)元左右，而2016年同期僅需300萬(wàn)元左右。

“我們是個(gè)一居室小房子，本來(lái)想換房，現(xiàn)在已經(jīng)換不起了”。去年剛剛生了孩子的陶榕對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者說(shuō)。合富輝煌認(rèn)為，廣州一手新增供應(yīng)持續(xù)缺貨，不少剛需轉(zhuǎn)投二手市場(chǎng)，是中心區(qū)二手價(jià)格上漲的重要原因。

廣州中原研究發(fā)展部也認(rèn)為，二手住宅成交宗數(shù)持續(xù)增加的主因在于，一手住宅嚴(yán)重缺貨，而二手住宅盤(pán)源增加，尤其是外圍區(qū)或郊區(qū)，因此成交持續(xù)向好。

新房市場(chǎng)平淡

實(shí)際上，相對(duì)于二手房的價(jià)格上揚(yáng)，廣州新房市場(chǎng)已經(jīng)連續(xù)數(shù)月表現(xiàn)平淡。

陽(yáng)光家緣數(shù)據(jù)顯示，2月1日-2月28日，廣州全區(qū)一手住宅網(wǎng)簽量6809套，相比1月的6834套，減少了25套；成交均價(jià)16660元/平方米，相比1月的16965元/平方米，下降1.78%。

進(jìn)入3月的第二周（03.05-03.11），廣州一手住宅成交2748套，環(huán)比上周（3132套）下降12.26%。成交均價(jià)方面，上周回落至15090元/平方米，連續(xù)兩周下降。

然而多位廣州業(yè)內(nèi)人士指出，這主要與中心區(qū)一手住宅供應(yīng)持續(xù)萎縮有關(guān)。

合富輝煌報(bào)告指出，進(jìn)入2017年1月，受限簽、限預(yù)售的影響，中心區(qū)的實(shí)際新推售量幾乎為冰點(diǎn)。

查詢過(guò)去一年的數(shù)據(jù)可知，在廣州去年至今能夠上市銷售的新房，多為郊區(qū)盤(pán)，比如增城、從化、蘿崗、南沙等，或者廣鋼新城、廣州金融城、大學(xué)城等外圍新生區(qū)域，“這在整體上拉低了廣州的新房成交均價(jià)”，廣州一位大型開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)。

2016年四季度，房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)，廣州亦不例外。廣州番禺一位開(kāi)發(fā)商告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，由于預(yù)售證備案遭遇房管局限價(jià)，很多開(kāi)發(fā)商現(xiàn)在都申請(qǐng)不到預(yù)售證，或者干脆不去申請(qǐng)。

廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測(cè)顯示，年后預(yù)售證發(fā)放速度變慢，各發(fā)展商推貨策略各有不同。

以番禺某項(xiàng)目為例，去年該項(xiàng)目以最低17000元/平方米開(kāi)盤(pán)，很快漲至25000元左右/平方米。今年，該項(xiàng)目的預(yù)期售價(jià)已升至30000元以上，目前還沒(méi)有拿到新的預(yù)售證。

一些已經(jīng)拿到預(yù)售證的項(xiàng)目，則采用了“雙合同”暗中提價(jià)。即簽訂商品房預(yù)售合同之時(shí)，多簽一份裝修合同，“房?jī)r(jià)被分成了兩部分，預(yù)售合同顯示備案的價(jià)格，多出的部分以裝修協(xié)議形式簽訂”。

不同于按揭貸款，裝修款部分不能辦理房貸按揭，只能通過(guò)一次性付款、裝修貸（類似消費(fèi)貸，利率高于房貸）以及分期付款等方式完成，買(mǎi)房人的成本大大提高。對(duì)于開(kāi)發(fā)商的限價(jià)管控之外，購(gòu)房者限簽時(shí)間也在延長(zhǎng)。一位中介人士透露，目前只要單價(jià)高過(guò)3萬(wàn)元的樓盤(pán)，網(wǎng)簽都得排隊(duì)，比2016年等待的時(shí)間變長(zhǎng)，有的可達(dá)3-4月之久。

根據(jù)房天下數(shù)據(jù)監(jiān)控中心數(shù)據(jù)，3月廣州將迎來(lái)推盤(pán)高峰，共有約40個(gè)項(xiàng)目推出新盤(pán)、新貨。從目前的報(bào)價(jià)或者“吹風(fēng)價(jià)”來(lái)看，價(jià)格普遍上調(diào)的情況還在繼續(xù)。

調(diào)控預(yù)期升溫

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2月22日發(fā)布的70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)數(shù)據(jù)顯示，1月廣州新建住宅房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.6%，同比上漲24％，已連續(xù)22個(gè)月上漲。

合富輝煌預(yù)計(jì)，廣州目前實(shí)施的限購(gòu)限貸政策加碼的風(fēng)險(xiǎn)增大。如果是加碼，限貸政策趨嚴(yán)或成為廣州政府調(diào)控的主力工具之一。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道了解，廣州目前仍可以部分地“認(rèn)房不認(rèn)貸”，即全部貸款還完可視為首套購(gòu)房。若限貸從嚴(yán)，則可能全面“認(rèn)房又認(rèn)貸”。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心的報(bào)告顯示，在整體經(jīng)濟(jì)走勢(shì)沒(méi)有重大變化和重要政策出臺(tái)的前提之下，廣州市房?jī)r(jià)增幅將延續(xù)當(dāng)前的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，住房投資額則會(huì)在波動(dòng)中進(jìn)一步調(diào)整。

“廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國(guó)范圍內(nèi)，是一個(gè)突出的正面典型，居民總體較為理性”，中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛認(rèn)為，廣州市采取的嚴(yán)格限購(gòu)限貸措施以及充足的土地供應(yīng)，都能預(yù)防樓市過(guò)熱的現(xiàn)象出現(xiàn)。

從其他城市和區(qū)域來(lái)看，近期多地調(diào)控已升級(jí)。從3月開(kāi)始，全國(guó)的一二線城市在過(guò)去限購(gòu)的基礎(chǔ)上，加強(qiáng)了限價(jià)等政策力度；未來(lái)全國(guó)限購(gòu)范圍可能繼續(xù)擴(kuò)大。

對(duì)于廣州樓市的買(mǎi)賣(mài)雙方而言，彼此心里的調(diào)控加碼預(yù)期也在提升。鑒于未知的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，田華和業(yè)主簽訂了違約條款，在5月份這套房子滿兩年過(guò)戶之前，若出現(xiàn)新的調(diào)控政策，營(yíng)業(yè)稅、增值稅增加，將由業(yè)主方承擔(dān)。違約則須支付房款的20%作為違約金。

作者：張曉玲