萬(wàn)達(dá)富力沖A股 分析稱(chēng)房企IPO開(kāi)閘不樂(lè)觀

萬(wàn)達(dá)富力排隊(duì) 叩門(mén)A股市場(chǎng)

[事實(shí)上，不只是萬(wàn)達(dá)，還有包括富力地產(chǎn)、金輝集團(tuán)、同策咨詢(xún)等在內(nèi)的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)獲得了好消息，其回A申請(qǐng)都從“已受理”狀態(tài)轉(zhuǎn)為“已反饋”]

排隊(duì)沖擊A股的房企等到了一絲曙光。證監(jiān)會(huì)日前披露，港股上市的大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（下稱(chēng)“萬(wàn)達(dá)商業(yè)”，03699.HK）申請(qǐng)A股IPO（首次公開(kāi)發(fā)行股票）進(jìn)程取得明顯進(jìn)展，其審核狀態(tài)從“已受理”變?yōu)椤耙逊答仭?。這意味著，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)旗下的該商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)離A股上市又近了一步。

事實(shí)上，不只是萬(wàn)達(dá)，還有包括富力地產(chǎn)、金輝集團(tuán)、同策咨詢(xún)等在內(nèi)的房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)獲得了好消息，其回A申請(qǐng)都從“已受理”狀態(tài)轉(zhuǎn)為“已反饋”。

房地產(chǎn)是資本密集型行業(yè)，隨著監(jiān)管加強(qiáng)、渠道收窄，今年房企融資難度倍增。若IPO閘門(mén)松動(dòng)，對(duì)房企來(lái)說(shuō)無(wú)疑是多了一個(gè)重要的融資通道。

然而事實(shí)可能不見(jiàn)得那么樂(lè)觀。金融資深評(píng)論人黃立沖對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，僅從上述企業(yè)申請(qǐng)進(jìn)度很難判定房企IPO開(kāi)閘。在他看來(lái)，當(dāng)前形勢(shì)下，房企IPO全面開(kāi)閘的可能性微乎其微。市場(chǎng)也有預(yù)測(cè)稱(chēng)，合規(guī)的和有成長(zhǎng)性的企業(yè)或許會(huì)被放行。

漫漫“回A”路

證監(jiān)會(huì)最新披露的信息顯示，萬(wàn)達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)、金輝集團(tuán)、同策咨詢(xún)等房地產(chǎn)業(yè)公司IPO狀態(tài)已經(jīng)轉(zhuǎn)為“已反饋”。其中，萬(wàn)達(dá)商業(yè)序號(hào)排在第89位，富力地產(chǎn)序號(hào)為102、同策咨詢(xún)序號(hào)為129、金輝集團(tuán)序號(hào)為143。

萬(wàn)達(dá)A股上市路充滿(mǎn)荊棘。2009年，王健林正式啟動(dòng)萬(wàn)達(dá)商業(yè)的A股上市計(jì)劃，但遭遇2010年資本市場(chǎng)低迷和房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。2012年，王健林有意將萬(wàn)達(dá)商業(yè)和萬(wàn)達(dá)院線(xiàn)同時(shí)送上A股，卻又遇A股IPO停擺。最終，王健林選擇了港股。

但近年來(lái)，在港上市的內(nèi)地房企并未得到預(yù)想中的認(rèn)可。萬(wàn)達(dá)商業(yè)上市當(dāng)日遭遇破發(fā)，作為2014年港股最大規(guī)模IPO登陸資本市場(chǎng)后，其股價(jià)表現(xiàn)一直讓王健林不滿(mǎn)。A股與港股對(duì)房企的估值邏輯有著明顯不同，港股投資者看重資金的效率和安全性，看重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)能力。資金成本高、杠桿率高、收益率低的企業(yè)常常不被看好。因此，進(jìn)入2014年之后，隨著土地儲(chǔ)備的故事走弱，內(nèi)房股更加受盡冷遇，不少內(nèi)房股都未收獲較好的認(rèn)購(gòu)倍數(shù)。

因此，不少內(nèi)地房企踏上回A旅程。大部分企業(yè)選擇了借殼，如恒大通過(guò)重組深深房以求地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)地的借殼上市。而以富力地產(chǎn)、萬(wàn)達(dá)商業(yè)、首創(chuàng)置業(yè)等為代表的房企選擇了另一種方式，即排隊(duì)沖擊A股IPO。2016年3月，萬(wàn)達(dá)商業(yè)發(fā)布退市公告，并于當(dāng)年9月完成私有化。

一般而言，借殼與IPO存在時(shí)間上的差別。對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)本報(bào)記者分析，借殼上市通常會(huì)低于三年，而IPO一般從提出到上市需要三年時(shí)間。三年正好是一個(gè)地產(chǎn)周期，這使申請(qǐng)IPO要面臨的不確定因素變多，如行業(yè)的周期調(diào)整、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不達(dá)預(yù)期或者盈利能力不好等。

十余年來(lái)，內(nèi)房股排隊(duì)回A股IPO的故事，總是充滿(mǎn)變數(shù)。資本市場(chǎng)政策變化、房地產(chǎn)調(diào)控、國(guó)際金融危機(jī)等因素，都可能導(dǎo)致計(jì)劃擱淺。首創(chuàng)置業(yè)于2004年就啟動(dòng)回A計(jì)劃，如今仍被擱淺；富力地產(chǎn)于2007年開(kāi)始嘗試回A，四度嘗試尚未成功。

然而，值得一提的是，“借殼”眼下也受到了更加嚴(yán)格的監(jiān)管。證監(jiān)會(huì)2016年出臺(tái)《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》，將借殼上市的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)從單一的資產(chǎn)總額擴(kuò)展到總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、股份等五個(gè)指標(biāo)，只要其中任一指標(biāo)達(dá)到100%，就會(huì)被認(rèn)定為符合交易規(guī)模要件。借殼的優(yōu)勢(shì)不再明顯。

閘門(mén)現(xiàn)松動(dòng)跡象

自2010年8月起，證監(jiān)會(huì)對(duì)涉及土地閑置及違規(guī)的公司暫停IPO和A股發(fā)行。

萬(wàn)達(dá)商業(yè)等房企申請(qǐng)進(jìn)度順利，是否意味著房企A股IPO通道逐漸打開(kāi)？去年12月，《安永全球IPO市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》顯示，2016年中國(guó)大陸證券交易所共有225家公司首發(fā)上市，較2015年增長(zhǎng)了3%。當(dāng)時(shí)有媒體援引安永審計(jì)服務(wù)合伙人湯哲輝的表述稱(chēng)，在當(dāng)前形勢(shì)下，A股對(duì)房企真正放開(kāi)幾乎不可能。

黃立沖也持類(lèi)似觀點(diǎn)?！皟H從上述企業(yè)申請(qǐng)進(jìn)度，很難判定房企IPO開(kāi)閘，因?yàn)樽C監(jiān)會(huì)很少出現(xiàn)不受理IPO申請(qǐng)的情況，但至于會(huì)如何反饋，具體內(nèi)容是什么并不清楚?！彼麑?duì)第一財(cái)經(jīng)記者預(yù)計(jì)，當(dāng)前形勢(shì)下，大幅度讓房企上市的可能性微乎其微，“雖然長(zhǎng)期不讓任何房企上市對(duì)行業(yè)有些苛刻，但讓大部分房企上市又會(huì)擠占過(guò)多社會(huì)資源”。

“A股市場(chǎng)依然被看好，尤其是A股市場(chǎng)上市以后市值增加的速度相對(duì)快，這使得很多企業(yè)目前都有類(lèi)似的回歸A股的考慮?！眹?yán)躍進(jìn)3月13日對(duì)本報(bào)記者分析，萬(wàn)達(dá)商業(yè)等公司回A股進(jìn)程加快，充分說(shuō)明兩點(diǎn)，首先A股市場(chǎng)對(duì)于合規(guī)的和有成長(zhǎng)性的企業(yè)，依然會(huì)是開(kāi)放的，其次業(yè)務(wù)多元化的地產(chǎn)企業(yè)，或許比業(yè)務(wù)單一的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)更加受A股市場(chǎng)青睞。

踏上回A之路的企業(yè)決心甚篤?！拔易隽撕芏嗟男袠I(yè)，有很多次投資，很多朋友跟著我一起投資，每一單賺著很開(kāi)心，唯一這一單，跟著我的朋友虧錢(qián)了。這是很重要一點(diǎn)，不能對(duì)不起我的朋友和股東。所以我們一定要私有化?！蓖踅×衷缜罢f(shuō)道。業(yè)內(nèi)有分析稱(chēng)，依照當(dāng)前萬(wàn)達(dá)商業(yè)的IPO審批速度，該公司有望年內(nèi)“過(guò)會(huì)”。

在日前的2016年全年業(yè)績(jī)會(huì)上，富力地產(chǎn)發(fā)布數(shù)據(jù)稱(chēng)，該公司去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)額537.3億元，同比增長(zhǎng)21%，凈利潤(rùn)67.56億元，同比增長(zhǎng)20%，基本每股收益為2.0997元。該公司披露，其2017年協(xié)議銷(xiāo)售目標(biāo)為730億元，較2016年增長(zhǎng)20%。當(dāng)被問(wèn)及回A事項(xiàng)時(shí)，富力董事長(zhǎng)李思廉表態(tài)說(shuō)：“在上個(gè)星期末我們是排在102位，看到已經(jīng)在反饋意見(jiàn)。如果按照現(xiàn)在的時(shí)間表，我們有信心在今年解決了?！?/p>